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부동산 경매는 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 방식이지만, 구조와 절차가 복잡해 실수하기 쉽습니다. 특히 경매 초보자의 경우, 잘못된 정보 해석이나 섣부른 낙찰로 인해 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.
이번 글에서는 초보자들이 경매 과정에서 흔히 저지르는 실수 유형과, 그 실수를 줄이기 위한 사전 점검 포인트를 사례 중심으로 정리해보았습니다.
1. 감정가만 믿고 입찰가를 정하는 실수
초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나는 감정가를 기준으로 입찰가를 정하는 것입니다. 감정가는 기준일 시점의 참고가격일 뿐, 실제 시장에서는 시세보다 높게 또는 낮게 책정되는 경우가 많습니다.
예를 들어, 감정가 3억 원 아파트의 최근 실거래가는 2억 6천만 원이었는데, 감정가 기준으로 90%를 써서 낙찰받았다면 오히려 시세보다 비싸게 산 셈이 됩니다.
예방법:
- 국토부 실거래가 사이트에서 최근 실거래 내역 확인
- 같은 단지, 유사 면적 기준의 매매가·전세가 비교
- 감정가와 시세의 괴리율 체크 후 입찰가 결정
2. 권리분석을 대충 보는 실수
등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서 등의 권리서류를 제대로 읽지 않고 입찰에 참여하는 것도 큰 실수입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이나 유치권 등은 낙찰자가 인수해야 하는 의무가 생길 수 있습니다.
예방법:
- 기준권리일을 기준으로 권리 소멸 여부 판단
- 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 확인
- 현황조사서에 점유자, 유치권 주장 여부 확인
3. 명도 문제를 가볍게 여기는 실수
낙찰 후 가장 어려운 문제 중 하나는 점유자를 내보내는 명도 과정입니다. ‘낙찰만 받으면 끝’이라는 생각으로 입찰했다가, 협상이 되지 않아 강제집행까지 가는 경우도 많습니다.
예방법:
- 현황조사서상 점유자 확인 및 연락처 확보
- 현장 답사를 통한 실거주 여부 체크
- 명도비용 예산 확보 (보통 100~300만 원)
4. 입찰가에 수리비, 세금, 명도비를 반영하지 않은 실수
입찰가만 계산하고 기타 부대비용을 간과하는 것도 초보자의 전형적인 실수입니다. 낙찰가 외에도 수리비, 취득세, 등기비, 중개비, 명도비 등이 발생합니다.
예방법:
- 예상 수리비는 최소 500만 원 단위로 계산
- 취득세는 주거용 1.1~3.5%, 상가는 4.6% 예상
- 입찰 전 총투자금액 시뮬레이션 작성
5. 대출 가능 여부를 미리 확인하지 않은 실수
경매물건은 일반 매매보다 대출이 까다롭습니다. 잔금 납부일이 빠듯한 상황에서 대출이 불가하다는 사실을 나중에 알게 되면, 낙찰 취소로 이어질 수 있습니다.
예방법:
- 경매 전문 금융기관과 사전 상담
- 은행 심사 기준에 맞는 물건 선택
- 대출 불가 시, 전세 활용 또는 공동 투자 검토
6. 입찰가를 고정 비율로만 계산하는 실수
감정가의 80%, 90%처럼 고정된 비율로 입찰가를 정하는 것도 실수입니다. 물건마다 위치, 경쟁률, 권리관계가 다르기 때문에, 수익률을 기준으로 개별 산정해야 합니다.
예방법:
- 수익률 계산: 전세가율, 월세 수익률, 매도가 대비 수익률
- 권리 인수 및 비용 차감 후 실투자금 기준 분석
- 입찰 시 복수 안(예: 2.25억, 2.28억 등) 준비
7. 권리 분석이 끝나기 전에 입찰을 서두르는 실수
서류만 보고 ‘괜찮아 보인다’는 느낌으로 입찰을 먼저 결정하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 권리분석, 현장 확인, 시세 분석은 입찰 전 최소 3일 이상 충분한 시간을 들여야 합니다.
예방법:
- 사건번호 조회 → 권리 서류 열람 → 등기부/전입/현황조사 3종 교차 분석
- 현장방문 체크리스트 활용 (출입문 상태, 점유 여부 등)
- 입찰 하루 전까지 예상 경쟁률, 유찰 여부 확인
마무리하며
경매는 높은 수익률만큼이나 실수 시 손해도 큰 투자입니다. 하지만 대부분의 실수는 사전 준비로 예방할 수 있습니다. 오늘 정리한 실수 유형과 예방법은, 단순히 정보를 아는 것을 넘어서, 스스로 점검하고 전략을 세우는 훈련을 하기 위한 토대가 될 것입니다.
다음 글에서는 실전 권리분석 체크리스트를 활용하여, 물건을 입찰할지 말지를 최종 판단하는 기준을 함께 정리해드리겠습니다.
다음 글 예고: 실전 권리분석 체크리스트
등기부 기준권리, 임차인 권리, 소멸/인수 예측, 유치권/지상권 유무 등 낙찰 전 최종 점검 항목 제공