부동산 경매는 단순히 가격만 보고 입찰하는 투자 방식이 아닙니다. 권리분석과 임차인에 대한 정확한 이해 없이는, 높은 수익률은커녕 낙찰 후 큰 손실을 볼 수 있습니다.이번 글은 그동안 다뤄온 경매 기초 강의의 핵심을 한눈에 복습하면서, 실전 입찰 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트를 정리한 종합 정리편입니다.📚 그동안 다룬 핵심 강의 요약1~2강: 경매 개념과 사건번호 검색, 대법원 사이트 활용법3~5강: 물건 검색 방향 설정, 권리분석의 기초, 소멸 vs 인수 개념6~7강: 임차인 분석 I, II – 전입일, 확정일자, 배당요구 이해8~10강: 전입확인 실무, 낙찰 후 절차, 명도 협상 및 유치권 대응11~14강: 사건 검색 실습, 권리 혼합 사례, 명도 유형별 전략15~17강: 낙찰가 산정 전략, ..

부동산 경매는 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 방식이지만, 구조와 절차가 복잡해 실수하기 쉽습니다. 특히 경매 초보자의 경우, 잘못된 정보 해석이나 섣부른 낙찰로 인해 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.이번 글에서는 초보자들이 경매 과정에서 흔히 저지르는 실수 유형과, 그 실수를 줄이기 위한 사전 점검 포인트를 사례 중심으로 정리해보았습니다.1. 감정가만 믿고 입찰가를 정하는 실수초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나는 감정가를 기준으로 입찰가를 정하는 것입니다. 감정가는 기준일 시점의 참고가격일 뿐, 실제 시장에서는 시세보다 높게 또는 낮게 책정되는 경우가 많습니다.예를 들어, 감정가 3억 원 아파트의 최근 실거래가는 2억 6천만 원이었는데, 감정가 기준으로 90%를 써서 낙찰받았다면 오히려 ..

경매에서 물건을 낙찰받았다고 해서 바로 입주할 수 있는 것은 아닙니다. 대부분의 경우, 그곳에는 누군가가 여전히 살고 있거나 물건을 보관 중입니다. 이를 ‘점유자’라고 하며, 이들이 자발적으로 나가주지 않으면 명도라는 절차를 거쳐야 합니다.이번 글에서는 낙찰 이후 점유자 대응 전략부터, 명도소송 절차, 협상 시 유의점까지 실전에서 바로 활용할 수 있도록 정리했습니다.👥 점유자의 유형별 대응 전략점유자는 크게 다음과 같은 유형으로 나눌 수 있습니다:임차인: 전입신고 및 확정일자를 가진 세입자소유자: 이전 집주인이 여전히 거주 중인 경우무단점유자: 계약 없이 점유 중인 사람, 또는 알 수 없는 제3자유치권 주장자: 공사업체 등, 비용 미지급을 이유로 퇴거 거부1. 임차인임차인은 계약에 따라 거주하던 사람으..

경매물건을 분석할 때 가장 중요한 것은 권리관계입니다. 그 중에서도 근저당권이 설정된 아파트는 매우 흔하게 접할 수 있는 유형입니다. 이번 글에서는 실제 경매에 나온 아파트 사례를 바탕으로, 등기부 내용, 전입신고일, 확정일자, 배당권리 여부까지 하나씩 분석해보겠습니다.이 과정을 따라가다 보면, 낙찰 전 체크해야 할 권리분석 루틴이 자연스럽게 익혀질 것입니다.🏘️ 사례 개요: 서울 송파구 A아파트사건번호: 서울동부지방법원 2024 타경 12345 물건: 송파구 문정동 소재 A아파트 감정가: 6억 5,000만 원 최초 입찰기일: 2024년 5월 20일등기부등본 주요 내용:구분내용소유자김OO근저당권국민은행 / 채권최고액 4억 5,000만 원 / 설정일: 2020.11.15가압류OO캐피탈 / 2022.04...

경매에서 입찰에 성공하면 마치 모든 절차가 끝난 것처럼 느껴지기도 합니다. 하지만 실제로는 그때부터가 본격적인 시작입니다. 잔금 납부, 소유권 이전, 명도 문제, 유치권 대응까지… 낙찰 후 절차를 잘 모르고 접근하면 불필요한 분쟁이나 손실이 발생할 수 있습니다.이번 글에서는 경매 낙찰 이후에 거쳐야 할 주요 단계들을 순서대로 정리해보았습니다. 하나씩 체크하면서 마무리까지 깔끔하게 처리하는 데 도움이 되기를 바랍니다.💰 잔금 납부와 소유권 이전경매 입찰에 성공하면, 법원으로부터 '낙찰허가결정'을 받게 됩니다. 그 다음 단계는 잔금 납부입니다. 잔금은 입찰가에서 보증금을 제외한 나머지 금액을 의미합니다.잔금 납부 시 유의사항:납부 기한: 보통 낙찰허가결정일부터 30일 이내납부 장소: 사건을 담당한 법원 지..

부동산 경매를 준비하면서 가장 먼저 확인하게 되는 것 중 하나는 ‘세입자가 있는지’입니다. 그런데 단순히 누가 살고 있는지를 아는 것만으로는 부족합니다. 그 사람이 언제 전입신고를 했는지, 확정일자는 받았는지에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 수도, 안 할 수도 있기 때문입니다.이번 글에서는 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하는 방법과 등기부와 점유 상태를 비교하여 리스크를 줄이는 요령을 실전 중심으로 정리해보았습니다.📍 전입신고와 확정일자는 언제 하는 것이 좋을까?임차인이 법적으로 보호받기 위해서는 두 가지를 반드시 갖춰야 합니다:전입신고 (주민등록 이전)확정일자 (계약서에 날짜를 찍는 행위)이 두 가지가 모두 충족되면, 세입자는 '우선변제권'을 얻게 됩니다. 특히 소액임차인의 경우에는 법에서 정한 금..

부동산 경매에서 ‘임차인’은 낙찰자에게 가장 중요한 변수 중 하나입니다. 겉보기에 좋은 물건이라도 임차인의 권리를 정확히 분석하지 못하면, 낙찰 후 보증금을 대신 물어주는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.이번 글에서는 임차인 권리 분석의 핵심 요소인 대항력, 우선변제권, 확정일자, 배당요구신청에 대해 쉽게 정리해드리겠습니다. 이 개념들을 이해하고 적용할 수 있어야, 안전한 낙찰이 가능해집니다.🏠 대항력이란 무엇인가요?대항력이란 ‘나 이 집에서 살고 있으니, 새로운 소유자가 와도 나를 함부로 내보낼 수 없다’는 권리입니다. 즉, 임차인이 정당한 절차를 밟았다면, 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리를 말합니다.📌 대항력 요건주택에 전입신고를 해야 합니다. 주민등록상 주소를 해당 주택으로 이전해야 합..

부동산 경매를 준비하면서 반드시 넘어야 할 산이 있습니다. 바로 ‘권리분석’입니다. 경매에서 싸게 낙찰받는 것만큼이나, 낙찰 이후 문제가 생기지 않는 것도 중요합니다. 그 핵심에 바로 이 권리분석이 있습니다.이번 글에서는 등기부등본을 해석하는 법부터, 경매 초보자가 반드시 알아야 할 필수 권리항목까지 차근차근 정리해보았습니다. 조금 복잡해 보여도, 하나하나 따라가다 보면 생각보다 어렵지 않습니다.📘 권리분석이란 무엇인가요?권리분석이란 말 그대로 “이 부동산에 누가 어떤 권리를 가지고 있는가”를 파악하는 과정입니다. 쉽게 말하면, 지금 이 집이나 상가에 대해 돈을 받을 권리가 있는 사람이 누구인지, 내가 낙찰받았을 때 그 권리들이 사라지는지 남는지를 분석하는 것입니다.이 분석이 제대로 되지 않으면, 낙찰..

경매에 대해 어느 정도 개념이 잡혔다면, 이제 실질적인 ‘준비 과정’으로 넘어갈 차례입니다. 하지만 막상 어디서 물건을 찾고, 어떤 정보부터 확인해야 할지 막막하게 느껴지는 분들도 계실 겁니다. 이번 포스트에서는 경매를 처음 접하는 분들을 위해, 가장 기초적인 ‘경매 물건 확인법’부터 ‘초기 정보 수집’까지 차근차근 정리해보았습니다.🏠 경매 물건은 어디서 찾을 수 있을까요?가장 먼저 궁금한 점은 바로 이것입니다. “경매에 나온 집이나 건물은 어디서 볼 수 있나요?” 놀랍게도, 대부분의 정보는 ‘공개’되어 있습니다. 누구나 인터넷만 있으면 접근할 수 있는 자료들이죠.대표적으로는 아래 세 가지 루트를 활용할 수 있습니다.1. 대법원 경매정보 사이트공식적인 법원 자료를 열람할 수 있는 사이트입니다. http..

안녕하세요, 여러분! 🌞 봄이 다가오면 마음이 설레지 않나요? 따스한 햇살과 함께 피어나는 꽃들을 보면 겨우내 쌓였던 피로가 싹 풀리는 기분이 들죠. 오늘은 봄의 시작을 알리는 대한민국 대표 봄꽃 축제 중 하나인 구례산수유꽃축제의 기본정보를 소개해드릴게요! 🌼 구례의 샛노란 산수유꽃과 함께 특별한 봄 나들이를 계획해보세요. 자, 그럼 지금부터 구례산수유꽃축제의 매력 속으로 함께 빠져볼까요? 🚗💨구례산수유꽃축제란? 🌿구례산수유꽃축제는 전라남도 구례군에서 매년 3월에 열리는 봄맞이 축제로, 산수유꽃의 아름다움을 만끽할 수 있는 대표적인 행사예요. 산수유꽃은 다른 꽃들보다 일찍 피어나 봄의 전령사 역할을 톡톡히 해내는데요, 그 노란 꽃잎들이 지리산 자락을 물들이는 모습은 정말 장관이랍니다! 😍 이 ..