티스토리 뷰
목차
경매물건을 분석할 때 가장 중요한 것은 권리관계입니다. 그 중에서도 근저당권이 설정된 아파트는 매우 흔하게 접할 수 있는 유형입니다. 이번 글에서는 실제 경매에 나온 아파트 사례를 바탕으로, 등기부 내용, 전입신고일, 확정일자, 배당권리 여부까지 하나씩 분석해보겠습니다.
이 과정을 따라가다 보면, 낙찰 전 체크해야 할 권리분석 루틴이 자연스럽게 익혀질 것입니다.
🏘️ 사례 개요: 서울 송파구 A아파트
사건번호: 서울동부지방법원 2024 타경 12345 물건: 송파구 문정동 소재 A아파트 감정가: 6억 5,000만 원 최초 입찰기일: 2024년 5월 20일
등기부등본 주요 내용:
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 소유자 | 김OO |
| 근저당권 | 국민은행 / 채권최고액 4억 5,000만 원 / 설정일: 2020.11.15 |
| 가압류 | OO캐피탈 / 2022.04.02 |
| 임차인 | 박OO / 전입일: 2021.01.05 / 확정일자: 2021.01.06 / 보증금 2억 |
📑 1. 기준권리일과 소멸 권리 분석
먼저 근저당권 설정일 2020년 11월 15일이 이 사건의 기준권리일입니다. 이보다 늦게 설정된 권리는 대부분 소멸 대상입니다.
가압류는 2022년 4월 2일이므로 후순위 → 소멸 예정입니다. 임차인의 전입일(2021.01.05), 확정일자(2021.01.06)도 기준권리일보다 늦습니다. → 후순위 임차인입니다.
따라서 이 임차인의 권리는 등기부상 ‘소멸’ 대상입니다. 그러나, 대항력과 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 수도 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
📋 2. 전입/확정일자/배당요구 여부 종합 분석
임차인 박OO은 전입신고와 확정일자 모두 확보한 상태입니다. 점유도 하고 있어 대항력 요건은 갖추었습니다.
하지만, 매각물건명세서에서 ‘배당요구 여부’를 확인해보면 “배당요구를 하지 않음”으로 표시되어 있었습니다. 이는 대항력은 있지만 배당요구를 하지 않아, 경매로 낙찰된 이후에도 보증금을 돌려받을 권리가 박탈되며, 낙찰자가 보증금을 인수해야 한다는 뜻입니다.
정리:
- 전입신고: 있음 → 대항력 O
- 확정일자: 있음 → 우선변제권 요건 O
- 배당요구: 없음 → 배당 X
- 결론: 보증금 2억은 낙찰자가 인수
이 경우, 입찰자는 보증금 2억 원을 인수하게 되므로, 입찰가는 감정가보다 2억 이상 낮게 설정해야 수익 확보가 가능합니다.
💬 3. 낙찰자 입장에서의 리스크 계산
감정가: 6억 5,000만 원 보증금 인수금액: 2억 원 기대 수익률과 수리비용을 고려할 때, 적정 입찰가는 약 4억 원 이하로 잡는 것이 유리합니다.
임차인의 대항력이 살아있고 명도 협상이 필요할 수 있으므로, 추가로 1~2천만 원의 명도 비용도 예산에 포함해야 합니다.
💡 실전 권리분석 루틴 요약
- 등기부등본 열람 → 기준권리일 파악
- 임차인 전입일, 확정일자, 점유 여부 확인
- 매각물건명세서에서 배당요구 여부 확인
- 보증금 인수 여부 판단 후 입찰가 산정
- 현황조사서로 유치권, 무단점유 등 리스크 체크
이 루틴을 통해 물건의 ‘겉모습’이 아니라 ‘속사정’을 읽을 수 있습니다. 경매에서 수익을 남기는 사람과 손해를 보는 사람의 차이는 결국 이 과정을 했는가, 안 했는가에서 갈립니다.
✅ 마무리하며
이번 글에서는 서울의 실제 아파트 사례를 통해 권리분석을 해보았습니다. 등기부상 근저당권, 임차인의 전입·확정일자, 배당요구 여부가 어떤 결과를 만드는지 현실적으로 파악할 수 있었습니다.
이제 권리분석이 단순한 이론이 아닌, 투자 손익을 좌우하는 핵심이라는 사실을 실감하셨을 겁니다. 앞으로도 다양한 사례를 기반으로 권리분석 감각을 키워가길 추천드립니다.
다음 글에서는 ‘소유권 이전 등기’ 실무 절차와 명도 과정까지 실제로 어떻게 진행되는지를 이어서 설명하겠습니다.
📚 다음 글 예고: 소유권 이전 및 명도 절차 실무
등기 준비 서류, 잔금 납부 방식, 명도 협상 흐름까지 낙찰 이후 일정과 실무 포인트를 소개합니다.